Acheter à Marrakech à distance : 7 vérifications avant de signer

1. Le bien a-t-il un titre foncier ?

C'est le premier filtre, avant même la visite. Un bien sous titre foncier : Le titre foncier est l'inscription d'un bien au registre de la Conservation foncière (ANCFCC) : il prouve le propriétaire et s'impose à tous. est inscrit à la Conservation foncière (ANCFCC) : le registre dit qui est propriétaire, et ce registre s'impose à tous.

Demandez le numéro de titre et un certificat de propriété récent. Il indique le propriétaire inscrit, la surface, les hypothèques, les saisies et les servitudes. Si le nom du vendeur n'y figure pas, arrêtez-vous là.

En médina, beaucoup de riads sont encore sous melkia : La melkia est un acte adoulaire qui atteste la propriété d'un bien non immatriculé, sur la foi de témoignages et de la chaîne des transmissions. : une propriété prouvée par des actes adoulaires, sans inscription au registre. Ce n'est pas forcément un refus, mais c'est un autre dossier, plus long, qui demande un notaire et souvent une immatriculation avant la vente.

2. Ce qui est construit correspond-il à ce qui est autorisé ?

Une terrasse couverte, une chambre ajoutée, une piscine creusée sans autorisation : à distance, on ne voit que les photos. Comparez le plan autorisé et le permis d'habiter avec ce qui existe réellement.

Un écart peut bloquer une revente ou une exploitation touristique. Il se règle avant de signer, pas après.

3. Que coûte la copropriété, et qui la tient ?

Dans une résidence, demandez le montant des charges, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée et l'état des impayés. Une résidence où la moitié des propriétaires ne paie pas finit par ne plus entretenir la piscine, puis l'ascenseur.

C'est aussi là que vous découvrez si la location courte durée est acceptée par le règlement.

4. Votre argent pourra-t-il ressortir ?

Le dirham n'est pas librement convertible. Si vous êtes non-résident, faites transiter votre apport en devises par un compte en dirhams convertibles : Le compte en dirhams convertibles est un compte bancaire marocain réservé aux non-résidents, alimenté en devises, qui garantit le retransfert à l'étranger des fonds investis. ouvert dans une banque marocaine, puis vers le compte séquestre du notaire.

Ce circuit vous garantit de pouvoir rapatrier le capital et la plus-value à la revente. Gardez chaque attestation de change : sans elle, le rapatriement peut être refusé ou limité.

À éviter : payer une partie en espèces ou sous-déclarer le prix. C'est illégal, et c'est le capital que vous ne pourrez jamais faire ressortir.

5. Combien coûte vraiment l'achat ?

Au prix s'ajoutent les frais d'acquisition : Les frais d'acquisition sont les sommes payées par l'acheteur en plus du prix : droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire et débours.. Pour un logement, comptez en pratique 6 à 8 % du prix au total.

Ordres de grandeur pour un logement, à confirmer par votre notaire selon le prix et le dossier.

6. Que rapporte le bien, une fois tout payé ?

Le rendement annoncé en agence est un rendement brut : Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix d'achat du bien, exprimé en pourcentage, avant toute charge. : loyer annuel divisé par le prix. Il oublie les charges, la gestion, l'entretien, l'impôt, les mois vides et les frais d'achat.

Calculez le rendement net : Le rendement net est le loyer annuel diminué des charges, rapporté au coût total d'acquisition (prix, frais et travaux)., puis le cash-flow : Le cash-flow d'un investissement locatif est ce qui reste chaque mois sur votre compte une fois le loyer encaissé, les charges payées et la mensualité de crédit remboursée. : ce qui reste chaque mois après la mensualité du crédit. Un bien à 7 % brut peut tomber sous 5 % net, et coûter de l'argent chaque mois s'il est financé à crédit.

7. Qui s'occupe du bien quand vous n'êtes pas là ?

Accueil des voyageurs, ménage, linge, petites pannes, encaissements, déclarations : quelqu'un doit le faire. Une conciergerie se rémunère en général par un pourcentage des revenus : intégrez-le au calcul dès le départ.

Demandez un relevé mensuel détaillé : nuits vendues, prix moyen, dépenses. Sans chiffres, vous ne gérez pas un investissement, vous payez un service.

Ce qu'il faut retenir

1. 01Pas de titre foncier vérifié, pas d'offre.
2. 02Votre apport passe par un compte en dirhams convertibles, sinon il ne ressortira pas.
3. 03Ajoutez 6 à 8 % de frais au prix avant de calculer quoi que ce soit.
4. 04Décidez sur le rendement net et le cash-flow, jamais sur le brut.

Questions fréquentes