Melkia
La melkia est un acte adoulaire qui atteste la propriété d'un bien non immatriculé, sur la foi de témoignages et de la chaîne des transmissions.
En clair
On la rencontre surtout en médina et dans les quartiers anciens. Sa solidité dépend de toute l'histoire du bien.
Un bien sous melkia peut être immatriculé ensuite, mais la procédure prend du temps et peut faire surgir des oppositions.
Un riad hérité par sept frères et sœurs : si un seul héritier manque à l'acte, la vente peut être contestée des années plus tard.
Ce que je vois sur le terrain
La melkia fait peur aux acheteurs étrangers, et elle fait dire des bêtises aux vendeurs. « C'est pareil qu'un titre. » Non. « Tout le monde achète comme ça en médina. » Beaucoup, oui. Cela n'en fait pas un achat sans risque.
Dans ma lettre aux investisseurs, je raconte l'histoire d'un couple qui signe en neuf jours. En janvier, le notaire leur apprend que le bien n'est pas titré. Il faut retrouver des héritiers. L'un d'eux vit en Belgique et ne répond pas. Ce couple n'existe pas, mais son histoire est banale.
Ma position est simple. Un bien sous melkia n'est pas à écarter d'office : c'est parfois le plus beau riad de la rue, à un prix qui tient compte du défaut. Mais c'est un autre dossier, avec un autre calendrier et un autre budget.
Dans mes verdicts, il n'est jamais vert. Et je demande que le notaire ait reconstitué toute la chaîne avant le moindre versement.
Peut-on acheter un riad sous melkia quand on est étranger ?
Oui, rien ne l'interdit. Mais vous prenez trois contraintes. La banque ne finance pas. La revente sera plus lente, car votre acheteur aura les mêmes questions que vous. Et un héritier oublié peut contester la vente. La voie la plus sûre est de faire immatriculer le bien : la demande est publiée, les oppositions sont traitées, puis un titre foncier est créé. Comptez de nombreux mois, parfois davantage.
Titre foncier : l'inscription officielle, opposable à tous.
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