Cash-flow
Le cash-flow d'un investissement locatif est ce qui reste chaque mois sur votre compte une fois le loyer encaissé, les charges payées et la mensualité de crédit remboursée.
En clair
Positif, le bien se paie tout seul. Négatif, vous remettez de l'argent chaque mois, ce qu'on appelle l'effort d'épargne.
Un bon rendement ne garantit pas un bon cash-flow : tout dépend du crédit.
Loyer 7 000 DH, charges 1 800 DH, mensualité 6 100 DH : cash-flow de −900 DH par mois.
Ce que je vois sur le terrain
C'est le chiffre que je regarde en premier pour un investisseur qui emprunte, parce que c'est le seul qu'il sentira chaque mois.
Un rendement se lit une fois par an. Un cash-flow négatif se vit chaque mois, quand la mensualité part et que le loyer n'est pas arrivé. J'ai vu des investisseurs revendre un bon bien, trop tôt, parce qu'ils n'avaient pas prévu cet effort.
Avec mes équipes, j'ai formé et accompagné plus de 2 900 investisseurs en France. L'erreur la plus courante n'était pas de mal acheter. C'était de calculer un cash-flow sur douze mois pleins, sans vacance, sans travaux, sans impôt.
À Marrakech, ajoutez la saison. Un riad en location courte durée encaisse beaucoup au printemps et à l'automne, peu en plein été. La mensualité, elle, ne connaît pas les saisons. Je conseille donc de garder plusieurs mensualités d'avance avant d'acheter.
Un cash-flow négatif est-il forcément un mauvais investissement ?
Non. Un bien bien placé, acheté au bon prix, peut demander 1 000 ou 2 000 DH par mois et rester un bon choix : vous remboursez un capital qui vous appartiendra, et le bien peut prendre de la valeur. La condition : avoir choisi cet effort, l'avoir chiffré avant, et pouvoir le tenir plusieurs années, y compris les mois sans locataire. Un effort subi finit presque toujours par une vente forcée.
Rendement : un pourcentage annuel, pas une somme qui arrive chaque mois.
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