L'histoire du riad parfait commence toujours au même endroit : sur une terrasse, à 18 h 30.
Ce n'est pas un hasard. C'est un horaire.
Aucun engagement avant l'entretien.
Cher investisseur,
Vous avez une peur, et vous n'osez pas la dire à voix haute.
Être le touriste qu'on plume.
Vous êtes venu deux fois. Vous avez vu trois agences. Chacune avait « une opportunité qui n'est pas encore sur le marché ». Et chaque personne rencontrée avait un cousin notaire.
Vous êtes reparti avec de belles photos et une question : à qui puis-je faire confiance ici ?
Laissez-moi vous raconter ce qui arrive à ceux qui ne se la posent pas.
Marc et Hélène.
Ils ont la cinquantaine, une maison payée près de Lyon, et une semaine à Marrakech en avril. Le troisième jour, on leur donne rendez-vous à 18 h 30.
Une porte cloutée au fond d'un derb. Un patio, une fontaine, du zellige. Puis l'escalier, et la terrasse.
La lumière est dorée. L'Atlas est rose. On leur sert un thé.
Hélène dit : « C'est là. »
Neuf jours plus tard, ils signent.
En novembre, il pleut. Le mur du patio se met à parler : une tache, puis une cloque, puis l'enduit qui tombe. Il avait été refait trois semaines avant leur visite.
En janvier, le notaire leur apprend que le bien n'est pas titré. Il faut retrouver des héritiers. L'un d'eux vit en Belgique et ne répond pas.
En mars, ils découvrent que la maison d'hôtes « qui tourne très bien » n'a jamais eu d'autorisation.
Personne ne leur a menti.
On leur a seulement montré la terrasse à la bonne heure.
Leurs quatre pièges sont réels. Voici les chiffres.
Je les tire des publications d'un cabinet d'expertise immobilière qui évalue des riads à Marrakech.
Les prix affichés sont en général 10 à 25 % au-dessus des prix réellement signés. Le marché des riads est calé sur ce qu'un budget européen peut supporter.
Dans la médina, 35 à 40 % des riads ne sont pas immatriculés. La chaîne de propriété est à reconstituer, et les banques ne financent pas.
Derrière un enduit frais et un patio photogénique, toutes les maladies d'un bâtiment centenaire.
« Il se paie tout seul en maison d'hôtes » est la phrase la plus utilisée pour justifier un prix ambitieux.
Aucun des quatre ne se voit depuis une terrasse. Et vous, vous êtes à trois heures d'avion.
Faites le calcul sur votre budget.
L'écart entre le prix affiché et le prix signé.
Prenez le prix du bien que vous visez. Mettons 3 000 000 de dirhams.
Dix à vingt-cinq pour cent : entre 300 000 et 750 000 dirhams séparent le prix affiché du prix auquel ce bien peut se signer.
Cet écart, aujourd'hui, personne n'a intérêt à aller le chercher pour vous.
Celui qui vous fait visiter est payé à la commission. Un pourcentage du prix. Plus vous payez, plus il gagne.
Il n'est pas malhonnête. Il fait son métier, et son métier est de vendre.
« Mais j'ai quelqu'un de confiance sur place. »
Posez-lui une seule question.
« Qui vous paie ? »
La prime inversée.
J'ai construit cette offre autour d'une seule idée : retourner le calcul.
Vous me payez un forfait pour chercher. À la signature, ma prime vaut 15 % de ce que j'ai fait baisser le prix.
Je gagne quand vous payez moins.
Reprenez l'exemple. Je fais baisser le prix de 300 000 dirhams. Ma prime est de 45 000. Vous gardez 255 000.
Avec le forfait, toute la recherche vous a coûté 95 000 dirhams. Elle vous en a fait économiser 300 000. Et je ne promets pas ce chiffre : s'il n'y a pas de baisse, il n'y a pas de prime.
Vous êtes le seul à me payer. Aucune commission du vendeur, d'une agence ou d'un artisan. Les devis vous sont remis tels quels.
Vos phrases, une par une.
Pourquoi je vois ce qu'on vous cache.
Parce que j'ai été de l'autre côté. J'ai dirigé dix agences immobilières, plus de 150 ventes par an. J'ai détenu la carte professionnelle. Je sais à quelle heure on fait visiter un bien, et pourquoi.
Parce que j'ai les mains dedans. Électricité, plomberie, cloisons, carrelage. Un enduit trop frais, une terrasse mal étanchée, un tableau électrique bricolé : je les vois en entrant.
Parce que j'ai déjà construit ce système. En France, j'ai créé un service qui auditait 120 biens par mois pour des investisseurs abonnés. 850 inscrits dès la première campagne.
Je ne vous dirai pas que j'ai acheté cent riads ici. Ce serait faux. À Marrakech, je l'ai fait pour des proches : un appartement de 190 m² à Majorelle, entre autres.
« Sur douze biens, il m'en a déconseillé neuf. C'est à ce moment-là que j'ai commencé à lui faire confiance. »
« Jérémy a été d'une force d'action et d'un accompagnement qui ont fait le succès de mon investissement. Sans lui, c'est certain, je n'aurais pas réussi à finaliser mon achat. »
Vous entrez par l'étape où vous en êtes.
Le jour où vous venez.
Deux jours complets avec moi. Les biens retenus, les quartiers, le notaire, l'architecte.
Vous connaissez déjà chaque mur : vous les avez vus en vidéo. Vous savez ce que chacun coûte, travaux compris.
Vous choisissez. Je négocie.
Et la terrasse, vous la verrez au coucher du soleil. Mais en dernier.
Pour les demandes reçues avant le 15 octobre 2026, minuit.
À minuit, les demandes passent à la fenêtre suivante et les bonus réservés à la première demande repartent à zéro.
Trois garanties écrites.
Ce que je ne fais pas : je ne rédige aucun acte, je ne manie pas vos fonds, je ne gère pas votre bien au quotidien. Vous signez et vous payez vous-même chaque intervenant.
La prochaine session.
Une session réunit dix investisseurs qui ont la même enveloppe. Vous m'indiquez la vôtre dans votre demande : moins de 200 000 €, de 200 000 à 500 000 €, ou plus de 500 000 €.
C'est le seul critère. Dans votre enveloppe, je cherche ce que Marrakech offre de mieux : un riad, un appartement ou une maison, pour y vivre ou pour louer.
Je ne publie pas le nombre de places restantes. Les demandes reçues avant le 15 octobre 2026 sont étudiées pour la prochaine session. Les suivantes passent à la fenêtre d'après.
L'entrée se fait sur dossier. Je lis chaque demande, puis je vous appelle trente minutes.
Pas pour vous si vous avez déjà signé un compromis sans vérification, ou si vous cherchez quelqu'un pour gérer votre bien au quotidien.
Jérémy Prost
Operating PartnerP.-S. La prochaine fois qu'on vous donnera rendez-vous à 18 h 30, demandez à revenir à midi. Et posez la question : « Qui vous paie ? » Moi, c'est vous. Et ma prime, c'est 15 % de ce que je vous fais économiser.
P.-P.-S. Une session par enveloppe, des demandes closes le 15 octobre 2026 à minuit. Après, votre demande attend la fenêtre suivante.