Rendement net

En clair

On retire les charges de copropriété, l'entretien, la gestion, les impôts locaux, l'assurance et les mois vides. On ajoute au prix les frais d'acquisition et les travaux.

L'écart avec le brut dépasse souvent deux points.

Ce que je vois sur le terrain

Chaque fois que je refais un calcul avec un investisseur, le même moment arrive. Il avait 7 % en tête. On ajoute les frais d'acquisition, 6 à 8 % du prix. On ajoute les travaux, qu'il avait estimés de tête. On retire la conciergerie, les charges, les semaines vides. Il reste 4 à 5 %. Il se tait un instant.

Ce silence vaut de l'or : il arrive avant la signature, pas après.

J'ai rénové plus de quinze appartements de mes mains et piloté treize opérations personnelles. Les postes que l'on oublie sont toujours les mêmes : l'ameublement, la remise en état entre deux locataires, l'assurance, et la gestion quand on habite à trois heures d'avion.

Je calcule toujours trois scénarios : prudent, moyen, bon. Si le bien ne tient que dans le troisième, ce n'est pas un investissement. C'est un pari.

Pour un bien en location courte durée à Marrakech, la conciergerie se rémunère en général par un pourcentage des revenus. Elle se compte dès le premier calcul, pas après l'achat.