Rendement brut
Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix d'achat du bien, exprimé en pourcentage, avant toute charge.
En clair
C'est le chiffre que l'on vous annonce en vitrine. Il est simple à calculer, et presque toujours flatteur.
Formule : loyers annuels ÷ prix d'achat × 100.
Un appartement acheté 1 200 000 DH et loué 7 000 DH par mois : 84 000 ÷ 1 200 000 = 7 % brut.
Ce que je vois sur le terrain
J'ai dirigé dix agences immobilières. Je sais pourquoi on annonce le brut : c'est le plus gros chiffre que l'on puisse dire sans mentir.
À Marrakech, j'entends des rendements de 8, 10, parfois 12 %. Presque toujours, c'est un loyer de haute saison multiplié par douze, divisé par le prix affiché. Or les prix affichés des riads sont en général 10 à 25 % au-dessus des prix réellement signés, selon un cabinet d'expertise qui en évalue. Et aucun bien ne se loue douze mois au tarif d'avril.
Le brut reste utile pour une seule chose : trier vite. Entre vingt annonces, il me dit lesquelles méritent une visite. Ensuite, je ne décide jamais dessus.
En France, j'ai créé un service qui auditait 120 biens par mois pour des investisseurs abonnés. Le brut servait à écarter. Le net et le cash-flow servaient à choisir.
Quel est un bon rendement brut à Marrakech ?
Il n'y a pas de bon chiffre isolé. Un appartement loué à l'année dans un quartier résidentiel affiche un brut plus bas qu'un riad en location courte durée, mais avec beaucoup moins de charges, de vacance et de gestion. Comparez toujours des biens du même type. Et méfiez-vous d'un brut très élevé : il cache souvent un loyer de haute saison étendu à toute l'année, ou un prix qui n'inclut ni les frais ni les travaux.
Rendement net : c'est lui qui dit ce que le bien rapporte vraiment.
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