Effet de levier
L'effet de levier consiste à financer un achat par l'emprunt pour que le rendement de votre apport soit supérieur au rendement du bien.
En clair
Il joue quand le bien rapporte plus que le crédit ne coûte. Il se retourne quand le taux du crédit dépasse le rendement net.
Au Maroc, un non-résident apporte en général une part plus forte qu'en France, ce qui réduit le levier.
Bien à 5 % net, crédit à 4,5 % : le levier est mince. Le moindre mois vide le rend négatif.
Ce que je vois sur le terrain
J'ai mené mes propres opérations immobilières avec le crédit, en France. Le levier jouait à plein quand le bien rapportait nettement plus que le crédit ne coûtait.
Au Maroc, le calcul change, et beaucoup d'investisseurs étrangers ne le refont pas. La banque demande à un non-résident un apport plus élevé qu'en France. Les taux sont souvent plus hauts. Et dans la médina, 35 à 40 % des riads ne sont pas immatriculés : sans titre foncier, les banques ne financent pas.
Résultat : beaucoup d'achats à Marrakech se font au comptant, ou avec un crédit pris en Europe sur un autre bien. Ce n'est pas un problème. C'est un autre montage, à décider avant de chercher.
J'ai dirigé pour un groupe suisse une enveloppe d'investissement de 1 à 15 M€. J'en ai gardé une règle, que j'applique de la même façon à un appartement : on ne s'endette que si le bien paie sa dette dans le scénario prudent.
Peut-on obtenir un crédit immobilier au Maroc quand on est étranger ?
Oui, plusieurs banques marocaines prêtent aux non-résidents, sous conditions : un bien titré, des revenus justifiés, et un apport plus important que celui demandé à un résident. Les conditions changent d'une banque à l'autre : demandez deux ou trois simulations écrites. Beaucoup d'acheteurs préfèrent emprunter dans leur pays, sur un bien qu'ils possèdent déjà, puis payer comptant à Marrakech en passant par un compte en dirhams convertibles.
Enrichissement garanti : le levier amplifie aussi les pertes.
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